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“炒房盛宴”兩年后 唐山房價再次領漲全國

發布于2019-12-20 分類:樓市快訊 來源:中國房地產報

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連續幾個月的房價上漲迅速將唐山推到了前面。


12月16日,國家統計局發布了2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格數據,顯示唐山新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比、同比均上漲。其中,唐山新建商品住宅銷售價格環比上漲1.9%,同比上漲11.9%,其中,同比數據高居漲幅前列,環比數據領跑全國。


這已經不是唐山房價首次位居全國大中城市房價漲幅榜前列。過去的幾個月里,唐山房價環比同比漲幅屢次位列這個榜單前三。


據記者實地走訪唐山樓市了解到,目前唐山市區內房價保持在1萬元/平方米以上,新房價格穩定在1.2萬元~1.4萬元/平方米,部分樓盤達到了2萬元/平方米以上。


為什么一個三四線城市的房價屢上高位?


據記者采訪的唐山當地人士認為,一是當地改善性需求爆發、土地供應收緊,二是唐山經濟發展較為理想。


2019年前三季度的GDP數據顯示,唐山以GDP總量5204.1億元、增速7.57%。排在全國大陸地區前29名,在唐山前面的正是江蘇省徐州市,前三季度徐州的GDP是5291.39億元,增速6.17%;排名在唐山之后的城市是山東濰坊,前三季度濰坊的GDP為4912.79億元,增速2.29%。


唐山房價的上漲像一個多棱鏡一樣映襯著多個層面。


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“炒房團”與限購令






唐山某項目施工現場。


2016年前后,唐山這座GDP總量處在河北省首位的城市由于高庫存原因,房價曾跌至河北省眾多城市倒數第二,被市場稱之為“價格洼地”。外地投資客和炒房團嗅到了這一信號,于2016年下半年殺進唐山。


據當時的媒體報道,2016年下半年,北京、天津的人坐著大巴車去唐山買房。面對每平方米6000~7000元的均價,他們像發現“新大陸”一般,大多數人不假思索地交錢買房。


彼時,在國家統計局發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況中顯示,自2016年8月,唐山房價同比由下降轉為上漲,且漲幅一路升高,分別為8月上漲0.2%、9月上漲0.6%、10月上漲1.3%、11月上漲2.4%、12月上漲3%。


與此同時,唐山市房屋銷售成交面積也一路攀升。來自中國指數研究的數據顯示,2016年9月,唐山市房屋成交面積達到45.43萬平方米,環比增長97.91%,同比增長69.18%。到了2016年11月,唐山市房屋成交面積上升到60.35萬平方米,這一數據環比增長49.98%,同比增長140.58%。隨著2017年初北京及環京周邊區域限購,當年5月,唐山也出臺了限購令。


2016年底,大量炒房團進駐到唐山,開啟了一場炒房盛宴。在那場轟轟烈烈的炒房盛宴中,唐山房價大幅度提升的同時,這個傳統重工業城市積累了10年的樓市庫存,在短短的不到半年間基本消化殆盡。


“記得唐山海港開發區在炒房團未到來前,均價在2000元/平方米左右。僅僅一夜之間,被炒房團炒到了近8000元/平方米。”一位唐山國際旅游項目的工作人員回憶起那波唐山炒房潮時這樣據記者說,當時也沒有限購政策約束,炒房團想買多少買多少,整棟整棟的買,壟斷了很多樓盤房源。


他認為目前唐山房價之所以如此高,炒房團起到了推波助瀾的作用。彼時,唐山作為環京樓市的價格洼地,在2016年10月的時候只有大概6000元/平方米多。隨著炒房團殺進唐山,唐山房價短時間內躍進到萬元時代。


為遏制炒房潮,2017年唐山連續加碼出臺限購政策。當年4月14日,據唐山市政府網站信息,明確提及非本市戶籍居民家庭在市中心區(路南區、路北區、高新技術產業開發區)已擁有1套及以上住房的(購房時間以交易合同網上簽約時間為準),暫不得在市中心區購買新建商品住房和二手住房。


同年5月17日,唐山市人民政府辦公廳發布關于繼續做好房地產市場調控工作的通知,對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在唐山市連續1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在路南區、路北區、高新技術產業開發區內向其售房。


隨著2017年5月,唐山出臺限購令將炒房的缺口堵住,炒房盛宴戛然而止。唐山樓市隨之進入平穩期,逐漸淡出全國媒體視野。


“自限購令發布后,市場一下子冷了下來。”一位唐山某高端樓盤營銷總告據記者。


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是什么支撐著唐山房價?





唐山街道旁掛著萬科翡翠觀唐項目的廣告。


到了2018年,唐山房地產市場開始慢慢變得健康理性;進入2019年,唐山房價呈緩慢上漲趨勢,目前均價在1萬元/平方米以上,與2016年上半年6000元/平方米的價格相比,幾乎翻了一番。


是什么支撐著唐山的房價?多位當地業內人士在接據記者采訪時一致認為,唐山房價上漲的邏輯一是大量的改善型需求爆發。二是炒房潮過后,唐山近兩年來的土地供應量銳減,庫存緊張,去化周期徘徊在9個月以下;總體處于供小于求的局面。


事實上,土地的供應情況一定程度上決定了唐山以往房地產市場形勢。2015年之前,唐山房價處于低谷,彼時唐山土地供應量巨大;那幾年趕上了“河北三年大變樣”,不僅僅是唐山,全河北的大多數城市“拆舊房”、“蓋新房”以及平改(城中村改造),都讓唐山在短時間內供應量劇增。


“2017年上半年,炒房團把唐山此前積累的庫存消化掉后,住房曾一度非常緊張。與此同時,土地供應量也非常短缺。”唐山世聯銳易房地產經紀有限公司副總經理顧軍在接據記者采訪時表示,再加上這兩年國家二孩政策的放開,唐山改善型需求變得比較旺盛,本地的剛需客群開始發力。


“唐山受政策的影響不是太大,它目前是一個內生市場,外地投資客與外地購房人群較少,主要以本地購房者為主。”顧軍表示。


記者在走訪唐山樓市時亦發現,在唐山買房的主要以唐山本地人為主,北京、天津的也有但只占少數。


顧軍還表示,目前的情況是唐山房地產市場整體處于供小于求局面,有些地方甚至出現一房難求的現象。


這中間有多大缺口?“我們的研究數據顯示,截至到今年年底,唐山市中心區大約有190萬平方米的去化率。實際上,每年唐山市中心區有200萬到250萬平方米的去化率。今年的去化率和往年相比少了幾十萬平方米缺口。缺口的出現是因為唐山市區沒有供應量。”


同時,伴隨著房價的上漲,記者還發現,今年以來唐山市土地價格也在不斷上漲,最新掛牌的起拍價格已經接近1萬元/平方米。


如6月6日,光明路東側、國防道北側一宗地塊以2.41億元、溢價率11.48%成交。土地面積19938.86平方米,容積率1.0~1.5,起始價樓面7228元/平方米,最終成交樓面價為8058元/平方米。


10月22日,唐山市委機關報《唐山勞動日報》發布了多宗國有建設用地使用權拍賣出讓公告。記者注意到,兩宗位于鳳凰新城區域的土地,樓面地價起始價均為9590元/平方米。


不難發現,動輒八九千的樓面價,房價只有賣到2萬元/平方米以上房企才會有較好的盈利水平。這也就意味著未來唐山將有更多的項目房價可能突破2萬元/平方米。


“伴隨著品牌房企大規模入駐以及市場的變化,唐山的拿地價格是在不斷上漲,從2000元/平方米漲到4000元~5000元/平方米,再到個別突破9000元/平方米的高價土地。”唐山本地開發商天壤地產營銷總監張景平表示。


土地成本上漲或許會在一定程度上會助推房價的上漲。


另外,作為我國北方重要的港口城市,唐山近幾年發展如火如荼,曹妃甸作為唐山的新增長極,更是讓唐山如虎添翼,與北京和天津形成了華北地區的金三角。從相關數據可以看出,目前唐山與徐州的GDP幾乎在一個層次上,且唐山的增速要快于徐州,大有趕超之勢。


工業用地出讓活躍程度也代表著一個地區的產業發展活躍情況,同時也綜合地反映了一個地區被產業投資者看好的程度。據中商產業研究院產業地產情報庫監測數據顯示:2019年前三季度中國產業投資熱度百強地市排行榜(土地篇)中,河北唐山投資最熱,其前三季度工業用地出讓面積排名全國第一。


上述因素支撐著房價上漲。


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大房企的空間與市場放松

伴隨著市場的發展,目前全國性品牌房企也相繼進入唐山市場,這包括華潤、碧桂園、新城、富力、恒大、金隅、保利、榮盛等品牌房企。不過,在這一輪唐山樓市大洗牌之后,唐山本土開發商生存空間擠壓殆盡,唐山樓市進入品牌化發展階段。


“目前在唐山品牌開發商項目基本上占到80%以上。萬科更是在進駐唐山9年后開發了14個樓盤。在售的樓盤中幾乎見不到本地房企身影。”顧軍表示,唐山中小房企生存比較困難,一是拿不到地,二是即使拿到地也融不到錢。銀行開發貸基本不考慮中小房企;品牌開發商有信托、私募基金等更多的融資渠道,比如新城與中信信托就有合作。


“金融環境對房企的生存環境的影響特別是中小房企融資很難。唐山市本土房企基本沒有項目可售了;可能就剩下天壤地產有2個項目在售,還有一些是有些庫存的本土房企。”張景平告訴記者。


上述唐山高端樓盤營銷管理人士也對記者分析,“目前本土房企基本偃旗息鼓,一部分本土房企會與外地品牌房企聯合開發。本地房企有的是地、資源、人脈、關系,缺的是資金,品牌企業來了,帶來的是充足的資金與技術,兩者優勢互補。”


據記者了解,目前,唐山主要熱銷板塊分為火車站板塊、鳳凰新城板塊、高新區板塊、南湖板塊等幾個區域。其中,由于鳳凰新城板塊開發較早,目前已經趨于成熟;火車站和南湖等板塊開發比較晚,也有不錯的潛力。


一個值得注意的細節是,多位售樓處銷售人員均對記者表示,唐山限購已經變向放松,外地人也可以買房了。


位于火車站板塊的新城瀾樾府項目一置業顧問也告訴記者,唐山暫時取消限購,外地購房者不需要“解鎖”直接購買即可。“‘解鎖’就是限購,需要拿著社保去房管局解鎖。如果你之前的貸款已經還清,還可以按照首套標準購買,支付3成首付,走商業貸款。”


“外地人買是肯定能買,但沒有下發明文政策與通告,之前還要解鎖現在不用了。”萬科公園大道置業顧問表示。


針對上述消息,記者查看唐山市政府官網與唐山住建局官網并未查到任何官方公布的關于限購取消的通知與信息。但采訪的多位當地的開發商人士也同時表示,限購政策在實際操作層面已經有部分放松。


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房價走向

未來,唐山房價是否還會持續上漲?接據記者采訪的多位業內人士表示了不同看法。


上述唐山某高端樓盤營銷總表示,唐山是人口凈流入城市,但流入量很低。“原來唐山是封閉性城市,這些年唐山逐步走向開放,這也與京津冀發展,唐山轉型、經濟結構的調整不無關系。唐山每年凈增人口5萬到7萬,約有2萬個家庭、2萬套房子。支撐量不足,房價不會大漲。


“唐山房價并不會一直上漲,因為唐山當地的消費能力與經濟水平有限,人口流量不大。目前只是一些改善型需求爆發與供小于求的原因,支撐著唐山的房地產市場繁榮。改善型人群換房后,會出現大量的二手房空置,如果沒有一定量的人流導入的話,后期唐山房地產市場消費會乏力。”顧軍也表示。


但張景平則表達了不同觀點,“唐山人口大概750萬,市區人口約190萬,大多人口在縣、郊區,這些人群當中有大量的購房需求。市區對外城的吸附能力是支撐唐山房地產市場發展的一個關鍵點。未來,唐山房價還會緩慢上漲。”

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